Nya bygglovsregler från 1 december 2025
Den 1 december 2025 började nya regler för bygglov att gälla. Reglerna innebär att vissa åtgärder kan göras utan bygglov, men det betyder inte att allt är fritt att bygga, riva eller ändra.
Det kan fortfarande krävas bygglov, marklov, rivningslov, anmälan eller andra tillstånd beroende på vad du vill göra, var fastigheten ligger och vilka förutsättningar som gäller på platsen.
Den här sidan hjälper dig att förstå vad du behöver kontrollera innan du börjar.
Informationen är vägledande
Informationen på sidan ersätter inte en prövning i ett ärende. Det är alltid du som fastighetsägare eller byggherre som ansvarar för att ta reda på vad som gäller innan du börjar bygga, riva eller ändra något.
Kontakta Miljö- och byggförvaltningen om du är osäker.
Börja med att kontrollera detta
Innan du kan veta om bygglov behövs behöver du ta reda på:
- vad du vill göra, till exempel bygga nytt, bygga till, ändra fasad, riva eller ändra marknivå
- om fastigheten ligger inom detaljplan eller områdesbestämmelser
- hur stor åtgärden är
- hur hög byggnaden eller anläggningen blir
- var på tomten åtgärden placeras
- hur nära tomtgräns, gata, väg eller järnväg åtgärden placeras
- om byggnaden eller området har särskilt kulturhistoriskt värde
- om fastigheten berörs av strandskydd eller andra särskilda regler
- om tidigare lovfria åtgärder redan har utnyttjats på fastigheten
Om du inte vet om fastigheten ligger inom detaljplan eller områdesbestämmelser bör du kontrollera det innan du går vidare.
Vanliga åtgärder
Bygga komplementbyggnad
En komplementbyggnad kan till exempel vara garage, förråd, växthus, gäststuga eller liknande.
En komplementbyggnad kan i vissa fall vara bygglovsbefriad, men bara om flera villkor är uppfyllda. Det kan bland annat handla om byggnadens area, taknockshöjd, placering inom tomten, om byggnaden är mindre än den byggnad den ska komplettera och hur mycket lovfri byggnadsarea som redan har använts på tomten.
För komplementbyggnader och komplementbostadshus finns regler om sammanlagd lovfri byggnadsarea, ibland kallad pott. Hur mycket som kan användas beror bland annat på om fastigheten ligger inom eller utanför detaljplan, vad som redan har byggts och om särskilda regler gäller för platsen.
Kontakta kommunen om du är osäker på:
- hur tidigare byggnader ska räknas in
- hur mycket lovfri byggnadsarea som redan har använts
- om byggnaden placeras nära tomtgräns
- om byggnaden ska användas som bostad
- om fastigheten ligger inom ett särskilt värdefullt område
Boverkets frågor och svar visar att beräkningen av potten kan vara oklar i vissa fall, bland annat när tidigare byggnader saknar bygglov eller när utökad lovplikt gäller.
Bygga komplementbostadshus
Ett komplementbostadshus är en fristående byggnad som är tänkt att användas som bostad.
Ett komplementbostadshus kan i vissa fall vara bygglovsbefriat, men flera villkor måste vara uppfyllda. Det kan också finnas särskilda regler som gör att bygglov krävs, till exempel om byggnaden eller området är särskilt värdefullt.
Kontakta kommunen innan du börjar planera ett komplementbostadshus, särskilt om du är osäker på:
- om fastigheten ligger i ett område med särskilda regler
- om byggnaden ryms inom tillåten lovfri area
- om tidigare byggnader ska räknas in
- om byggnaden placeras nära tomtgräns
- om vatten, avlopp, ventilation eller eldstad ska installeras
Bygga till
En tillbyggnad innebär att en befintlig byggnad blir större. Det kan till exempel vara ett nytt rum, en utbyggnad, ett skärmtak eller ett inglasat utrymme.
En tillbyggnad kan i vissa fall vara bygglovsbefriad om den är högst 30,0 kvadratmeter bruttoarea, öppenarea eller en kombination av dessa. Tillbyggnaden får inte vara högre än byggnadens taknock och tidigare lovfria tillbyggnader på samma byggnad ska räknas in. Reglerna gäller inte på samma sätt för komplementbyggnader eller komplementbostadshus.
Kontakta kommunen om du är osäker på:
- om byggnaden ligger inom ett särskilt värdefullt område
- hur arean ska räknas
- om tidigare tillbyggnader ska räknas in
- om tillbyggnaden påverkar byggnadens utseende eller användning
- om tillbyggnaden placeras nära tomtgräns
Bygga altan
En altan kan kräva bygglov beroende på hur den utformas och var den placeras.
Det som kan påverka är bland annat:
- altanens höjd
- hur stor markyta altanen tar upp
- om altanen byggs ihop med byggnaden
- placering i förhållande till tomtgräns
- om fastigheten ligger inom ett särskilt värdefullt område
Kontakta kommunen om du är osäker, särskilt om altanen blir hög, placeras nära tomtgräns eller påverkar byggnadens eller områdets utseende.
Bygga mur eller plank
Murar och plank kan kräva bygglov. Det beror bland annat på höjd, längd, placering och utformning.
Kontakta kommunen innan du börjar om:
- muren eller planket placeras nära tomtgräns
- åtgärden ligger nära gata, väg eller korsning
- fastigheten ligger inom detaljplan
- byggnaden eller området är särskilt värdefullt
- du är osäker på om det räknas som staket, plank eller mur
Ändra fasad, tak, fönster eller färg
Att ändra en byggnads yttre utseende kan kräva bygglov. Det kan till exempel handla om att byta fasadmaterial, ändra takmaterial, byta fönster eller ändra färg.
För vissa byggnader har lovplikten för fasadändringar minskat, men särskilda regler kan fortfarande gälla. Bygglov kan till exempel krävas om byggnaden eller området är särskilt värdefullt, eller om ändringen påverkar byggnadens eller områdets karaktär.
Kontakta kommunen om du är osäker, särskilt om byggnaden är äldre, kulturhistoriskt värdefull eller ligger i ett område med särskilda bestämmelser.
Ändra användning av en byggnad eller lokal
Att använda en byggnad eller lokal på ett nytt sätt kan kräva bygglov. Det kan till exempel handla om att ändra från förråd till bostad, från bostad till verksamhet eller från en typ av verksamhet till en annan.
Även om bygglov inte krävs kan anmälan krävas. Det kan till exempel gälla om ändringen påverkar bärande konstruktion, brandskydd eller om du installerar eller ändrar hiss, eldstad, rökkanal, ventilation, vatten eller avlopp.
Kontakta kommunen innan du ändrar användningen av en byggnad eller lokal.
Riva byggnad eller del av byggnad
Rivning kan kräva rivningslov. Det gäller särskilt inom detaljplanerat område eller om byggnaden är särskilt värdefull.
Kontakta kommunen innan du river om:
- fastigheten ligger inom detaljplan
- byggnaden kan vara kulturhistoriskt värdefull
- byggnaden omfattas av skyddsbestämmelser
- du är osäker på om rivningslov krävs
Schakta, fylla ut eller ändra marknivå
Marklov kan krävas om du ändrar markens höjdläge, till exempel genom schaktning eller fyllning.
Det gäller särskilt inom detaljplanerat område. Även mindre markåtgärder kan behöva bedömas om de påverkar omgivningen, dagvatten, tillgänglighet, slänter eller grannfastigheter.
Kontakta kommunen om du är osäker på om din åtgärd kräver marklov.
Även lovfria åtgärder måste följa regler
Även om en åtgärd inte kräver bygglov kan andra regler fortfarande gälla.
Det kan till exempel handla om:
- anmälan och startbesked
- strandskydd
- detaljplan eller områdesbestämmelser
- skyddsbestämmelser eller kulturmiljövärden
- tekniska egenskapskrav
- brandskydd
- tillgänglighet
- vatten och avlopp
- servitut eller andra civilrättsliga frågor
- krav på grannemedgivande i vissa fall
Du bör därför inte utgå från att en åtgärd är fri att genomföra bara för att den inte kräver bygglov.
När du bör kontakta kommunen
Kontakta Miljö- och byggförvaltningen innan du börjar om:
- du inte vet om fastigheten ligger inom detaljplan eller områdesbestämmelser
- du är osäker på om åtgärden kräver bygglov, marklov, rivningslov eller anmälan
- byggnaden eller området kan vara kulturhistoriskt värdefullt
- byggnaden är q-märkt eller omfattas av skyddsbestämmelser
- åtgärden placeras nära tomtgräns, gata, väg eller järnväg
- fastigheten ligger nära vatten eller kan omfattas av strandskydd
- fastigheten ligger inom eller nära område som berör totalförsvaret
- du vill bygga komplementbostadshus eller inreda en bostad
- du ska installera eller ändra vatten, avlopp, ventilation, eldstad eller liknande
- du är osäker på hur tidigare lovfria åtgärder ska räknas in
- du är osäker på vad som gäller
Boverket skriver att vissa frågor om det nya regelverket fortfarande är oklara och kan behöva utredas vidare eller invänta rättspraxis. Därför kan kommunen i vissa fall behöva göra en bedömning utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet.
Om du kontaktar oss
För att vi lättare ska kunna hjälpa dig är det bra om du skickar med:
- fastighetsbeteckning
- adress
- kort beskrivning av vad du vill göra
- ungefärliga mått
- placering på tomten
- avstånd till tomtgräns
- enkel skiss eller situationsplan
- gärna bilder på platsen eller byggnaden
- uppgift om du vet att fastigheten ligger inom detaljplan eller områdesbestämmelser
Ju tydligare information du skickar med, desto lättare är det för oss att ge vägledning.
